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土地出讓“兩集中”改變開發節奏,房屋新開工麵積降9.3%


       2021年5月22日,南京江北新區一處樓房建築和待開發的土地。人民視覺  圖國家統計局最新數據顯示,4月份,全國房屋新開工麵積為17742萬平方米,環比下降7%,同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比,這一數據也下降了10.5%。在重點城市試行土地出讓“兩集中”政策後,市場分析人士認為,相關政策或改變房地產行業原有開發節奏,後期或造成新盤集中上市。

       房地產新開工數據表現低於市場預期

       數據顯示,今年1月至4月,全國房地產開發企業房屋施工麵積818513萬平方米,同比增長10.5%。其中,住宅施工麵積578028萬平方米,增長10.9%。房屋新開工麵積53905萬平方米,增長12.8%。其中,住宅新開工麵積40335萬平方米,增長14.4%。房屋竣工麵積22736萬平方米,增長17.9%。其中,住宅竣工麵積16551萬平方米,增長20.7%。

       市場普遍分析,房地產新開工數據表現低於市場預期。國信證券研報稱,當下銷售端高景氣非常明顯,庫存去化周期也處於2012年以來的最低水平,房企補庫存的訴求較為強烈。但該研報同時指出,“近期土地市場的表現顯示房企正在積極補庫存。然而作為補庫存的另一個關鍵指標,新開工數據表現卻不如人意。”

       新開工麵積增速放緩,土地出讓“兩集中”政策被認為是主要原因之一。今年3月開始,全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政,也就是集中發布出讓公告,集中組織出讓活動,一年內發布住宅用地公告不超過三次。

       受這項政策影響,22個城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出讓前,22個城市土地供應較少,這導致了新開工放緩。

       5月20日,上海土地市場網站發布《上海市國有建設用地使用權出讓公告》。上海此輪集中供地共供應56幅土地,其中28幅土地屬於普通住宅用地,此外主要包括租賃住房用地、征收安置房項目地塊等。

       此前,青島首批集中土地出讓於5月14日結束,總土地出讓金約為128.6億元。青島集中出讓成交的60宗地塊中,除一宗溢價成交,其餘全為底價成交。

       在北京首次“兩集中”土地出讓過程中,30宗土地總成交價為1109.71億元。29宗以掛牌形式出讓的土地中,有4宗底價成交,3宗合理溢價,另有22宗均觸及最高土地限價。雖然北京成交地塊金額觸頂,但成交溢價率為7.7%,較此前設置的8.6%上限溢價率有所下調。中原地產首席分析師張大偉說,低溢價率將成為北京供地很長一段時間的主旋律。

       集中供地致樓盤集中開盤上市

       市場機構分析,新開工麵積低於預期,另一大原因在於部分房企資金調配能力有限,需將有限資金投入土地市場爭奪。在土地市場拿地優先於新開工。

       中央對房地產企業融資監管“三道紅線”政策的出台,意味著“去杠杆、降負債”成為房企重要任務之一。“三道紅線”是指監管層於2020年針對房地產企業下達的融資新規,即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比不小於1。

       《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》顯示,在“三道紅線”監管下,降杠杆初顯成效,前500強房企杠杆率有所降低。在長期償債能力方麵,500強房企2020年資產負債率均值為78.77%,較上年下降0.89個百分點,為2012年以來首次下降;淨負債率均值為85.08%,較上年下降11.62個百分點。在短期償債能力方麵,2020年500強房企短期償債能力略有下降,流動比率均值為1.40,較上年下降0.05,速動比率均值為0.49,與上年持平。

       方正證券研報稱,隨著土地集中出讓在試點城市陸續進行,房地產行業新開工增速6月預計將會回升。

       貝殼研究院高級分析師潘浩說,5月集中供地持續進行,土地成交麵積進一步提升,疊加房企為年內實現銷售回款,預計下階段房地產企業新開工麵積將持續上漲,與土地出讓金共同拉動開發投資增長。

       有市場人士擔心,集中拿地,再加上開發建設進度類似,很可能導致房地產項目集中入市,如中小房企所競得地塊較差,缺乏對購房者的吸引力,生存狀況會更加艱難。

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