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“七普”後養老地產或成“香餑餑”,房企將深耕人口紅利城市

人民資訊
發布時間: 05-24

       近日,上海八旬獨居老人將300萬元房產送給水果攤主一事登上熱搜榜,而老人被法院認定為無民事行為能力人。這件事之所以備受熱議,就是因為很多人想到了一個問題——自己老了,會怎樣?

       本月中旬公布的第七次全國人口普查(以下簡稱“七普”)數據顯示,我國60歲及以上人口為2.64億人,占18.70%。其中65歲及以上人口為1.9億人,占13.50%。

       顯然,我國人口老齡化已步入“快車道”。積極應對人口老齡化的現實迫切性空前凸顯,黨的十九屆五中全會應勢而為地將其上升至國家戰略的高度。這也意味著,更好的營養結構、醫院、醫療等與老齡健康領域密切相關的產業、服務和基礎設施均麵臨著前所未有的壓力和挑戰。

       事實上,近年來,包括房地產企業、養老服務機構、保險機構與其他投資機構已經在積極布局養老產業,涉及的內容包括養老住宅開發建設、養老服務運營、養老保險和理財產品、養老項目融資等多個方麵。

       七普數據還顯示,我國流動人口持續上升,人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。這也為當地的住宅市場帶來更大需求,同時也為房企未來的布局和打法帶來啟示。

       事實上,當前不少城市的養老院價格都居高不下。

       以《每日經濟新聞》記者所在的城市上海為例。記者身邊就有兩位80多歲的老人,因為子女無法照顧,老人為了住進了當地的公立養老院,費了很大勁。

       不僅在戶口資格等條件上要滿足當地嚴格的要求,還要健康不能太差,不然失能級評測都可能過不了。而滿足了各項條件後,還得排隊,“等幾個月到一年的情況很常見”。

       以上海楊浦區延吉街道為例,這裏有近10萬居民,其中30%是60歲以上的老年居民,大多數老人都在排隊等養老院的床位。

       那麽,這些公立養老院的價格如何呢?據記者了解,在服務尚可的情況下,一張床位的價格都要2500~5000元/月。這個價格,隻有拿著不低且穩定退休金的老人才可以承受。

       而這個價格,在市場上已經不算高了。

       因為相比之下,私立養老院的價格可能會翻幾番。以上海為例,記者走訪多家高端養老院發現,一個床位每月的價格約在7千元以上,加上其他服務費用,一個老人一個月大概需要花費1.8萬元。


       隨著人口向經濟發達區域和城市群進一步聚集,意味著一些小城市人口會越來越少,其房價也或會失去支撐。同時也預示著,一些大城市的老年人可能會選擇去小城市生活,從而降低養老成本。

       “老年人未來需要的不僅僅是滿足基本的衣食住等基本保障,而是有著更多的差異化需求,這本身就存在著極大的產業發展空間。”

       58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析認為,未來的老年人群體會出現一些新特點,如對於互聯網更為熟悉和了解,更多老年人有著較高的學曆,更多老年人有著以房屋為代表的大額家庭資產。而這些新特點可能使得一些養老形式可以更豐富。如在大城市以外的一些城市,隻要具備基本的良好配備,就可以實現物聯網係統,這使得養老不一定依賴在大城市。

       以上海為例,其已經在這方麵有了一些探索,如引導老年人到城市郊區或周邊中小城市(嘉興、蘇州等)“異地養老”。

       “公辦進不去、民辦住不起”,這是導致當前養老門檻高的重要原因。

       不過,隨著老齡化人口問題日益突顯,國家對於養老地產的利好不斷。十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出,推動養老事業和養老產業協同發展,構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體係,為億萬老年人“老有所養”繪製了新藍圖。

       中國社科院2016年發布的《中國養老產業發展白皮書》就預計,到2030年,中國養老產業的規模將達到13萬億元。可見,隨著老齡化程度加深,養老地產正迎來新的機遇。

       房企也早已嗅到了其中的商機。早在2015年,上海萬科就與上海地產集團、上海中醫藥大學聯合發起成立的申養公司,旨在進一步擴張康養服務的機會。目前,萬科僅在上海就已布局超過30家養老機構,床位超過1100張,遍布上海主要中心城區。


       據克而瑞統計,截至目前,百強房企中涉足康養產業投資的已有68家,百強房企外另有48家主流房企同樣涉足康養產業領域。

       張波告訴《每日經濟新聞》記者,整體看來,通過養老概念入局是大部分房企的選擇,萬科、恒大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康布局均涉及這方麵,相關項目也在陸續開始運營。

       “目前房企出於盈利目的,項目大部分定位利潤較高的中高端市場。未來伴隨政策越來越成熟,價值越來越大,其他維度的市場或許也能得到補充。”張波表示。

       人口流入VS住房需求

       七普數據還呈現出另一個特征——中國流動人口持續上升,人口向經濟發達區域、城市群進一步聚集。尤其對於年輕人來說,大城市會越來越有吸引力。如深圳、廣州、杭州、長沙4個城市,近4年的年均淨流入人口均超20萬。

      人口增加帶來的自然是住房的需求。以上海為例,自去年放鬆了落戶製度後,常住人口迅速增加,住房需求持續攀升。

       張華是通過高新人才引進方式來到上海的新市民,他和愛人於2020年拿到了上海戶口後,便馬不停蹄地開始看房子了。

       張華夫妻兩個的收入加起來將近80萬元,足夠支撐總價在700萬元左右的新房。彼時,上海新房政策還未收緊,他們順利搖到了號,卻沒料到因為信用卡逾期而導致辭的征信問題,使得貸前審核沒有通過。

       新房計劃落空後,張華夫妻不得已選擇了二手房,最終在離公司不遠的一個小區買了一套80平方米的房子,總價480萬元。

       張波告訴《每日經濟新聞》記者,從數據來看,未來10年還將有1億多農村戶籍人口轉為非農,這也代表著未來有著大量的居住需求將在城鎮產生。

       另外值得注意的是,目前我國平均家庭人口僅為2.62人,但人口流動使得年青人和老年人分居現象嚴重,尤其是大量三四線以下城市空巢現象明顯。其次,新落戶人群中兩胎家庭正不斷增多。

       這也使得不少家庭對住宅麵積或戶型功能提出了更高要求。兩房本身是可以滿足三口之家的生活,但現實的狀況是,已婚已育哪怕是一孩家庭,也需要外地的父母來幫助照顧小孩,兩房明顯不夠用。

       因此,目前很多一二線城市已經出現“小麵積三房”,未來的趨勢將是戶型會進一步緊湊。這一點在上海市場表現得尤為明顯,如市中心不少新盤就推出了90平方米的極致小三房。


       房企聚焦人口紅利城市

       需求是支撐地區房地產發展的重要因素,主要看兩個方麵:一是人口,二是土地。七普數據呈現出來的人口格局,也給房企未來的城市布局和打法帶來不少啟示:如進軍養老地產、深耕熱城市等。

       據七普數據,我國老齡化率較高的區域包括京津冀區域、長三角區域、珠三角區域、華中區域,這也是我國經濟發展靠前的區域。而深耕這些區域,符合當下大多數房企的全國布局策略。

       同時,深耕也意味著這些核心城市輻射的周邊區域也不能放過。因此可以看到,在4月中旬開始的今年首批集中供地競拍中,核心熱點城市無論是成熟板塊還是郊區板塊的地塊,都受到房企們的激烈爭奪。

       如在無錫、杭州的集中土拍中,頭部房企因為資金和運營優勢,在這兩個城市的成熟板塊頻頻出手拿地,而中小房企則紛紛在郊區搶占地盤,或通過組團參股方式“分一杯羹”。

       張波認為,當前我國的一些核心大城市及其周邊(都市圈範圍內),人口增長的極限還遠遠沒有到來。“如果未來戶籍製度進一步完善、基礎設施建設以及公共服務的提供進一步優化,這些城市人口的增長趨勢仍然會持續。”

       “房企一方麵可以選核心城市、選城市群的發展;另一方麵其實也可以大量發展租賃,解決新市民的居住問題。”張波表示,相對應的,購房者完全可以跟著開發商的布局腳步投資置業,向核心城市群、產業聚集區流動。